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Soll ich meine Immobilie beleihen?

Soll ich meine Immobilie beleihen?

Immobilien sind bei Banken außerordentlich beliebt. Sie verfügen über einen großen Wert, sind inflationsgeschützt, unterliegen nur geringen Wertschwankungen und sind für die Kreditinstitute vergleichsweise leicht liquidierbar. Auch für den Kreditnehmer hat das Einsetzen der Immobilie als Sicherheit bedeutende Vorteile: Zum einen erhöht sich so die Chance auf einen Kredit, zum anderen sinken die Zinssätze deutlich.


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    Um die Immobilie zu beleihen, wird ein Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch vorgenommen. Die Bank erhält somit ein Pfandrecht an der Immobilie. Es tritt dann in Kraft, wenn der Eigentümer seinen Kredit nicht abbezahlen kann. Eine Zwangsversteigerung ist die Folge. Der daraus resultierende Erlös wird dann dazu genutzt, die im Grundbuch stehenden Forderungen zu begleichen. Sind mehrere Einträge vorhanden, werden die Schulden nach der Reihenfolge beglichen. Deswegen akzeptieren viele Kreditinstitute Immobilien nur dann als Sicherheit, wenn sie auf dem ersten, als sicher geltenden Rang, eingetragen werden.

    Eine weitere Möglichkeit ist der Grundschuldbrief. Es handelt sich dabei um ein amtliches Dokument, das den Besitzer wechseln kann, ohne dass dieser im Grundbuch vermerkt werden muss. Derjenige, der das Wertpapier besitzt, verfügt über das Pfandrecht an der entsprechenden Immobilie. Inzwischen ist jedoch die Buchgrundschuld wesentlich beliebter. Das liegt auch daran, dass die Handhabung wesentlich leichter ist. Geht der Grundschuldbrief verloren, muss er in einem umständlichen Verfahren für ungültig erklärt werden. Bei der Buchgrundschuld ist die Lage hingegen zu jedem Zeitpunkt klar. Durch die Einträge ist es sogar möglich, im Nachhinein der rechtlichen Situation folgen zu können.

    Wie hoch ist der Beleihungswert meiner Immobilie?

    Der Beleihungswert einer Immobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab. Unter ihnen befinden sich:

    • Lage
    • Baujahr
    • Baulicher Zustand
    • Ausstattung
    • Nutzungsmöglichkeiten
    • Funktionalität
    • Laufende Kosten
    • Bauqualität


    Der tatsächliche Wert der Immobilie kann schwanken, da er auch von Angebot und Nachfrage bestimmt wird. Niedrige Zinsen führen beispielsweise zu einem Anstieg der Immobilienpreise, weil sich dann mehr Menschen ein Eigenheim leisten können. Allerdings gelten Immobilien als vergleichsweise wertstabil und inflationsgeschützt.

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    Stand: 11.05.2018

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    Banken setzen den Beleihungswert jedoch niemals dem tatsächlichen Wert gleich. Das liegt auch daran, dass der Marktwert bei einer Zwangsversteigerung nur in den seltensten Fällen erzielt werden kann. Zudem sind viele Kredite, bei denen eine Immobilie als Sicherheit sinnvoll ist, mit einer langen Laufzeit ausgestattet. Zum Verwertungszeitpunkt kann es deswegen sein, dass der Marktwert der Immobilie stark gesunken ist. Wird die Immobilie zudem nur schlecht gepflegt, ist es außerdem wahrscheinlich, dass ihr Wert auch unabhängig vom erzielbaren Marktpreis sinkt. In finanziellen Notlagen ist es selten der Fall, dass Hausbesitzer ihr weniges Kapital für die Sanierung der Immobilie verwenden. Deswegen ist eine vorsichtige Kalkulation des Beleihungswertes sinnvoll und gerechtfertigt.

    • Wie groß die Differenz zwischen Beleihungswert und Marktwert ist, ist jedoch bei fast jedem Kreditinstitut unterschiedlich und kann abhängig vom Kunden sein.
    • Mit einem Sicherheitsabschlag von bis zu 15 % muss jedoch jeder Kreditnehmer rechnen.
    • Zudem ist die Beleihungsgrenze sowohl gesetzlich, als auch nach internen Regeln des Kreditinstitutes reglementiert. Manche Kreditgeber arbeiten deswegen wesentlich häufiger mit einem Beleihungswert von maximal 60 % des Marktwertes.

    Was ist der Unterschied zwischen Beleihungsauslauf und Beleihungswert?

    Der Beleihungswert ist der Wert, den das Kreditinstitut als Gegenwert für die Immobilie sieht. Der Beleihungsauslauf ist hingegen das Verhältnis von Beleihungswert und Kredithöhe. Er wird in Prozent angegeben. Je niedriger der Wert ist, umso besser sind die Kreditkonditionen. In der Regel können Kreditnehmer bei 60 % Beleihungsauslauf mit einem sehr guten Angebot ihres Kreditinstitutes rechnen. Je deutlicher der Beleihungsauslauf bei über 80 % liegt, umso fraglicher wird die Kreditbewilligung oder der Kredit wird nur mit einem Risikoaufschlag gewährt.